4月25日，中共中央政治局召開會議。會議指出，加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

　　在業界看來，房地產行業已經進入“止跌回穩”的關鍵階段，但壓力仍在，需加力穩固當前成果。眼下，上市房企財報披露已經接近尾聲。從上市房企2024年的資產負債表、利潤表和現金流量表這“三張表”的細微變化可以看出，行業正在著力轉變發展模式、修復利潤、優化資產負債表。

　　那么，上市房企如何主動調整發展策略，探索“高質量發展”的轉型路徑？哪些新業務正在崛起？還有哪些難點需要攻克？近期，帶著這些問題，《證券日報》記者與行業協會、分析師以及十余家房企及物業管理公司管理層進行交流，試圖以一線視角洞察上市房企的發展策略。

　　聚焦“好房子”拼產品

　　整體來看，房地產行業仍在深度調整中。中指研究院數據顯示，2024年百強房企營業收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；凈利潤均值僅為4.2億元。Wind數據顯示，2024年，多家頭部房企開發銷售型業務毛利率已跌破10%，相比于正常時期的25%左右大幅下降。

　　“2021年以前獲取的高成本土地項目尚未完全出清，是當前利潤率下滑的主要因素。”一位房企財務負責人坦言，“但我們也看到，優質項目的盈利能力正在恢復。”

　　與多家房企管理層交流后獲悉，修復利潤的核心邏輯，是從“規模擴張”向“產品為王”轉變。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。

　　2023年6月份，住房和城鄉建設部部長倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推進“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報告》。3月31日，住房和城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》，其中提出住宅層高不得低于3米、四層及以上必須配備電梯等標準，這些“硬指標”將于5月份起正式實施。

　　相關政策的出臺，加速推動房地產行業步入“品質時代”。許多房企涌入“好房子”賽道，重新投資拿地。不少龍頭房企管理層透露，新開發的優質項目毛利率已恢復至20%以上，凈利潤率回到雙位數區間。而這些新項目，幾乎都符合上文提及的“好房子”標準。

　　這背后的市場邏輯是，從“拼地價、拼規模”轉向“拼產品、拼選址”，“產品力”成為影響企業盈利的決定性因素。面對這一變化，房企開始加速甩掉低利潤率項目“包袱”，將資源集中配置于更受市場歡迎的“好房子”上。

　　以綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）為例，公司2024年全年實現重點難點庫存出清422億元，超額完成113%既定目標。

　　“公司通過‘老盤新作’、大宗交易等舉措，最終超額完成了年初設定的目標。”綠城中國執行總裁耿忠強表示。

　　綠城中國副總裁李駿透露，2024年公司有9個項目在首次開盤階段即實現整盤售罄，綠城中國正通過提升高端項目溢價能力來修復盈利能力。

　　面對新規和市場變化，一批頭部房企也在加快對“好房子”的戰略部署。“2025年是行業新發展模式加快構建、‘好房子’建設加快落地的關鍵之年。公司會主動迎接挑戰，對‘好房子’的建設標準加強研究、主動承接。”越秀地產董事長林昭遠表示。

　　中海科技有限公司副總經理余祥鑫則進一步提出對“好房子”的暢想：“未來，交付的房子里所有東西都應該是智能的。”

　　“‘產品驅動’邏輯下，房地產行業正從粗放擴張走向精細運營。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受采訪時表示，行業競爭格局正在改變。

　　多元業務增厚現金流

　　開發主業之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長路徑，以提升對市場周期波動的抵御能力。物業服務、商業運營、長租公寓、代建等多元化業務加速發展，逐步成為支撐企業長期可持續發展的“第二增長曲線”。

　　2024年，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”）的經常性業務利潤首次突破百億元，占總利潤比重提升至40.7%，體現了經營性收入對企業利潤的顯著拉動。龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）則更早布局，在2023年便實現全年經營性利潤占比首次超過50%。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，預計到2028年，公司經營性收入將繼續提升，占比將在一半以上。

　　與以往重資產驅動的模式不同，當前房企布局的多元性業務，一方面更強調輕資產模式，持續增強ROE并突破財務瓶頸；另一方面與REITs等資本市場工具相結合，形成一個真正的“投融管退”專業化分工閉環。

　　其中，在商業地產板塊，輕資產外拓已成為房企增長的重要模式。華潤萬象生活有限公司管理層在業績說明會上表示，2024年，公司新簽約商業輕資產外拓項目12個，2025年計劃拓展10個以上的輕資產管理項目。

　　同樣依靠輕資產運作優勢，代建業務也逐漸成為提升企業ROE（即凈資產收益率）的有效路徑。2024年，綠城中國旗下聚焦代建業務板塊的綠城管理控股有限公司實現收入34.41億元，毛利達17.06億元。相比自持開發項目，代建模式下企業無需承擔高額土地成本，能在控制風險的同時獲取可觀利潤。

　　此外，當下REITs市場持續擴容，不少房企積極通過REITs、資產證券化等方式進一步撬動存量資產價值。其中，華潤置地打造了華潤商業資產REIT和華夏基金華潤有巢REIT的雙平臺，按照計劃，華潤置地希望未來5年REITs發行規模達到500億元以上。

　　“大資管業務是公司重要的模式和第二增長曲線。”華潤置地高級副總裁張大為表示，未來公司將繼續推動資產和資本的循環，持續提升資產的運營效率和現金流的創造，實現大資管業務在規模上和效率上的全面領先。

　　通過多元化業務，房企的現金流持續增厚。2024年，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）經營活動產生的現金流量凈額為319.6億元，創2019年以來最高紀錄。

　　中指研究院企業研究總監劉水表示，未來幾年，一些典型房企經營性業務收入占比將進一步上升，預計利潤貢獻占比將達到五成。