房地產代建在經過2023年新簽約規劃建筑面積高速增長后，2024上半年，代建企業新簽約規模小幅增長，代建規模化發展有所減弱，長尾分布特征加強，企業分化顯著。典型代建企業商業代建占比近7成，資本代建占比有所提升。從項目分布來看，二線城市占比超5成，長三角區域占比最高，更受代建企業青睞。其中，近7成項目代建費率在2%-4%之間。

　　房地產代建經營性分析

　　1.競爭格局

　　新簽約代建規劃建筑面積微增，集中度略有下降。根據《2024上半年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年1-6月，28家典型房地產代建企業新簽約代建規劃建筑面積為7325萬平方米，其中，前五企業占比55.1%，相較于2024年第一季度，集中度下降2.9個百分點，但仍保持高位。通過對2023上半年和2024上半年均在代建企業新簽規模排行榜的企業統計，2024年1-6月，代建新增規劃建筑面積同比增長3.0%，小幅增長。

　　代建企業新簽約規模長尾分布特征加強，企業分化顯著。隨著代建企業入局增加，2023年房地產代建顯著發展，新簽約規模增速高企。但隨著競爭加劇和服務型行業固有特征，2024上半年，代建規模化發展日益減弱，長尾分布特征加強，企業分化顯著。根據《2024上半年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年1-6月，TOP5、TOP6-10、TOP11-20代建企業新增規劃建筑面積均值分別為807萬平方米、312萬平方米和147萬平方米，企業新增規模分化加劇。從規模分布來看，頭部企業數量少且規模分布不均衡，呈階梯狀分布；中尾部企業數量較多、規模分布更加均衡。

　　圖：2024年1-6月各陣營代建企業新增規劃建筑面積均值情況

數據來源：中指數據CREIS

　　2.盈利性

　　凈利潤率有所下滑，盈利性有所分化。2023年，典型代建企業1凈利潤率均值為23.9%，較2022年下降1.4個百分點，連續兩年下降。房地產代建項目收入通常按節點收取，但人員成本并非按節點投入。頭部企業入局較早，項目篩選和成本管控更加嚴格，且項目回款進入良性循環階段，盈利性較好，如綠城管理2023年凈利潤率為29.7%，較2022年同期提升2個百分點。部分剛入局代建的企業，由于項目尚未經歷完整開發周期，凈利潤率前期為負。因為，代建企業凈利潤率分化較為明顯。

圖：2024年1-6月各陣營代建企業新增規劃建筑面積均值情況2

數據來源：中指數據CREIS

　　1.選取的典型代建企業均已開展房地產代建業務2年以上

　　2.數據為2023房地產百強企業凈利率和物業百強企業凈利率

　　3.代建模式

　　商業代建占比近7成，資本代建占比有所提升。根據對典型代建企業代建模式統計，2024年1-6月，代建企業新簽約規劃建筑面積中，政府代建、商業代建和資本代建的占比分別為23.3%、69.4%和7.3%。近年來，以AMC、地方政府牽頭、房地產企業代建的“項目紓困”類代建日益增多，既為資本代建提供了較大的空間，又推動了資本代建規模的提升。

　　圖：2024年1-6月各陣營代建企業新增規劃建筑面積均值情況

　　數據來源：中指數據CREIS

　　4.業務布局

　　二線城市和長三角區域更受代建企業青睞。根據對典型代建企業業務布局統計，從城市等級來看，2024年1-6月，代建企業新簽約規劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為5.6%、53.7%和40.7%。由于一二線城市代建競爭激烈，部分企業亦會選擇三四線城市拓展業務，通過良好的產品設計及營造能力，滿足當地改善類客群需求。從城市群來看，長三角占比26.4%，占比最高。長三角區域政府代建法律法規透明度高，有利于代建企業在政府代建方面進行項目拓展；區域內房地產市場保持穩定，有利于代建企業在商業代建方面進行項目拓展。

　　圖：2024年1-6月典型代建企業新簽約規劃建筑面積城市等級和城市群占比

　　數據來源：中指數據CREIS

　　5.代建費率

　　近7成項目代建費率在2%-4%之間。根據對典型代建企業代建項目統計，67%的代建項目代建費率在2%-4%之間，20%的代建項目代建費率高于4%，13%的代建項目代建費率低于2%。

　　房地產代建招投標監測分析

　　1.招標監測分析

　　2024年1-6月，通過對全國房地產招標數據3監測分析，從發布區域來看，浙江省、上海市和廣東省信息發布條數最高，其中，浙江省占比超20%，上海市和廣東省占比均超過10%。長三角、粵港澳城市群內城市對房地產代建接受程度較高，相關數據發布量占比較高。

　　3.數據僅包含房地產開發相關數據，不包含道路、橋梁等公共基礎設施數據；全年數據已剔除重開標、截標等數據。

　　圖：2024年1-6月公開市場房地產代建招標公告區域占比情況

　　數據來源：公開市場招標公告，中指研究院綜合整理

　　從招標物業類型來看，學校物業占比為29%，占比最高。住宅、醫院和辦公物業占比分別為17%、16%和15%，占比較為均衡。其中，住宅物業代建項目中，商品住宅和保障性住房為主要代建業態，部分商品住宅除代建外，還要求代建企業進行代銷。學校物業中占比較高的業態包括高等院校宿舍建設和大中小學改擴建。

　　圖：2024年1-6月公開市場房地產代建招標公告業態占比情況

　　數據來源：公開市場招標公告，中指研究院綜合整理

　　2.中標監測分析

　　2024年1-6月，通過對全國房地產中標數據分析，房地產代建企業中標比例為26.5%，其中，占比較高的前五企業分別為綠城管理、藍城集團、藍綠雙城、華潤置地和金地管理。

圖：2024年1-6月公開市場房地產代建招標公告業態占比情況

　　數據來源：公開市場招標公告，中指研究院綜合整理

　　從房地產企業中標業態來看，住宅物業占比達52%，占比最高。一方面，住宅物業中部分商業代建管理費率較高，更受房企青睞；另一方面，房地產企業在住宅開發領域具有豐富的經驗，在項目選擇方面，更加偏向于此類業態。

　　圖：2024上半年公開市場房地產代建房地產企業中標業態占比情況

　　數據來源：公開市場招標公告，中指研究院綜合整理