2019 年樓市在下行壓力中韌性前行，雖部分城市購房需求尚未充實，但在核心城市新房銷售穩定、三四線城市體量猶存的支撐下，整體行業規模仍較 2018 年微增;在土地購置面積增速持續回升下，房企開發投資額增速維持兩位數高增速，并具有一定韌性。然而新開工面積增速保 持低位，辦公類庫存不降反升，這一系列現象都表示著樓市依舊處于下行階段。

　　預判 2020 年，“房住不炒，穩字當頭”的主基調還將延續，一方面居民購房行為將逐步趨于理性，全年銷售面積有望小幅微降，基于房價上漲，預期銷售金額有增無 減;另一方面房地產開發投資額保持穩中微降的趨勢，施工、竣工加速將為其提供穩固支撐。此外，新開工面積累計增速逐步回落，受資金面趨緊和基數較低的影響，土地購置面積增速或將持續回升，但增幅相對有限。

　　

　　【房地產開發投資完成情況】

　　

　　2019 年 1-12 月份，全國房地產開發投資 132194 億 元，比上年增長 9.9%，增速比 1-11 月份回落 0.3 個百分 點，比上年加快 0.4 個百分點。其中，住宅投資 97071 億元，增長 13.9%，增速比 1-11 月份回落 0.5 個百分點，比

　　

　　上年加快 0.5 個百分點。步入 2019 年以來，房地產開發投資額始終維持兩位數高增速。年初在新開工面積與施工面積的雙向推動下，開發投資額累計增速在一季度末沖至 11.98% 的歷史高點，但隨后在房企有意放緩開工速度下 開發投資額增速緩緩回落。至 11 月，全國房地產開發投 資額累計同比增 10.2%，較 1-10 月增速繼續收窄 0.1 個百 分點，完成了累計增速的“七連降”。11 月開發投資額增速的下降主要是由于新開工面積在本月有所回落，加之北 方部分城市迎來“凍工期”，致使開發投資額增速走低。

　　

　　2019 年全年開發投資額得以在大體量下保持高增速是 高水平施工面積與后進發力的土地購置面積共同作用的結 果。房企月均施工面積較 2018 年有明顯上升，這在一定 程度上奠定了開發投資額高增速度的基礎。2019 年全國月 均施工面積達 2.22 億平方米，超 2018 年月均水平 14%。 在新開工面積增速持續下降的背景下開發投資額增速無力 繼續沖高，但較高的施工水平在一定程度上保障了開發投 資額具有較高體量，同時下半年開始發力上揚的土地購置 面積放緩了開發投資額增速回落的速度。

　　

　　

　　2019 年，商品房銷售面積 171558 萬平方米，比上年下降 0.1%，1-11 月份為增長 0.2%，上年為增長 1.3%。 其中，住宅銷售面積增長 1.5%，辦公樓銷售面積下降 14.7%，商業營業用房銷售面積下降 15.0%。商品房銷售 額 159725 億元，增長 6.5%，增速比 1-11 月份回落 0.8 個百分點，比上年回落 5.7 個百分點。其中，住宅銷售額 增長 10.3%，辦公樓銷售額下降 15.1%，商業營業用房銷售額下降 16.5%。

　　

　　就當前情況來看，商品房銷售面積、金額累計同比增 速雖保持著小幅微增態勢，但增速明顯放緩，上漲動力略有不足，市場降溫征兆已然顯現:一方面部分城市需求透 支嚴重，四季度去化率降至年內新低;另一方面多數房企 為了加快銷售沖刺年終業績，也采取了打折促銷、精裝該 毛坯、特價房等諸多以價換量的營銷模式，但在“買漲不 買跌”心理的作用下，市場觀望情緒還是比較濃厚，成交 情況遠不如預期。

　　

　　因輪動作用和“因城施政”調控政策的影響，不同能級城市間還將持續分化，2020 年這樣的趨勢還將延續，全年商品房銷售面積將保持小幅微降，而房價攀升背景下商品 房銷售金額仍會有增無減。具體來看:核心一二線城市銷售 規模仍有望保持穩步增長態勢，由于人口凈流入使得本地購 房需求基數龐大，產業經濟支撐也使得居民購買力穩步提升， 2020 年預期仍將有一波剛需和改善需求有待釋放。

　　

　　去庫存刺激政策逐漸退出，棚改貨幣化安置比例下降帶來的負面效應還將延續。對于多數三四線城市而言，房 價經此輪行情帶動，基本已上漲至階段性購買力極限，剛 需購房者“捉襟見肘”現象比比皆是，此外，經濟下行的壓力也將直接波及其產業經濟，加劇樓市的不景氣。

　　

　　

　　據奧維云網(AVC)地產大數據監測顯示:2019 年精 裝是穩中趨升的狀態，前 11 月達到 275.1 萬套，同比增長 24%。全年突破 300 萬套，精裝滲透率達到了 32%，國家要求 2020 年全裝修交付比例達到 30%，而 2019 年已完成 國家 30% 的指標。

　　

　　從TOP30城數據來看，精裝修主要集中在一線、新 一線、強三線等經濟相對發達的城市，一線城市除了廣州同比下滑，其他都在較高速增長，新一線城市是成都、武 漢領先，二線城市排在前面是佛山、南寧、濟南。TOP 城市增速最快的是武漢和成都，武漢今年排第一位，很多精裝房受到投訴，就跟其規模化量有很大關系。