2021年的兩會正在如期召開，不但昭示著中國已從疫情泥潭中成功抽身，社會經濟漸歸常態，而且也增強市場對中國經濟未來的信心。2021年兩會政府工作報告在房地產方面一直強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，政府報告在房地產方面關注的內容，包括“穩地價、穩房價、穩預期”，“新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個”、“增加大城市保障性租賃住房和共有產權住房供給”等核心點。房地產作為中國經濟的穩定器和壓艙石，超預期發展對2020年經濟做出了重要貢獻，2021年也將繼續發揮自己重要的作用。住宅地產工程建設，作為房地產開發中的一個環節，起到了非常重要的作用。作為住宅地產的相關研究內容，新開工規模分析已經如期分享，這期重點分享住宅地產的2021年完工趨勢。

 

　　2021年住宅地產的完工面積，預計超過12.57億平米，根據對各城市竣工交付面積的測算，2021年住宅地產的完工套數將超過1100萬套。

 

　　2021年住宅地產工程建設完工規模發展呈如下五個趨勢：

 

　　綠色建筑繼續施行，全裝修（精裝修）政策大面推行

 

　　2013年，國務院辦公廳以1號文的形式轉發了國家發展和改革委員會、住房和城鄉建設部制訂的《綠色建筑行動方案》，首次在國家層面明確了綠色建筑發展目標。自2014年以來，各地陸續出臺了全裝修（精裝修）的相關政策，我們認為，在綠色化、住宅產業化的推動下，“毛坯房”將逐步退出房地產的歷史舞臺。據奧維云網地產大數據工程監測數據顯示，2020年、2021年住宅地產完工面積的裝修結構中，全裝修（精裝修）的份額為均超過50%，與2018年（42.2%）、2019年（42.7%）相比，全裝修（精裝修）份額提升明顯，而毛坯房的份額比例自2018年以來持續下滑，預計2021年將不足20%。

 

　　從城市等級&裝修結構分析得知，住宅地產完工建筑面積中，全裝修（精裝修）份額在二線城市2020年已經達21.9%，2021年預計達25.4%。

 

　　這也從另外一個方面證實了房地產住宅的全裝修（精裝修）滲透率不斷提升的大趨勢，我們相信全裝修（精裝修）政策這條道路在中國一定會貫徹執行到底。

 

　　另外，2020年國家大力推行綠色建材的應用，在南京、杭州、佛山、紹興、湖州、青島等6個城市開展支持綠色建材促進建筑品質提升試點工作，將對住宅地產工程建設起到新一輪的促進作用。針對全裝修（精裝修）、綠色建筑等相關政策，奧維云網地產大數據已經作了非常多的研究，這里就不再繼續作詳細闡述。大家可以參閱奧維云網公眾號2021年2月8日發布的《2020年精裝市場逆勢持平，未來綠色建筑引領前行》、2021年2月11日發布的《2020年中國房地產全/裝修政策匯總》、2021年3月4日發布的《未來精裝城市格局：八大城市成為主力》等內容，文中均有非常詳細的解說。

 

　　裝配式建筑，將是住宅建筑行業未來的重點發展方向

 

　　傳統建筑方式存在大量耗費資源的弊端，而且80%屬于高耗能建筑。與傳統建筑方式相比，裝配式建筑施工工期短、能耗低、抗震性好，可實現回收利用，更加符合新形勢下“綠色建筑”的要求。在住宅產業化的趨勢和國家政策的影響下，目前萬科、碧桂園、綠地控股、新城控股、華潤置地、旭輝集團、金地集團等眾多房企都已在裝配式建筑領域有各自的戰略布局和發展。像萬科地產就作為為建筑工業化的先驅者，已在裝配式住宅行業堅定不移耕耘了13年。2017年10月，雄安萬科建筑研究中心揭牌并投入運營，主要包含了建筑性能、裝配式內裝等建筑領域綠色發展的研究。又如碧桂園自2016年開始試點采用 “SSGF現代化修建管理體系” （“Sci-tech科技創新”、“Safe&share安全共享”、“Green綠色可持續”、“Fine&fast優質高效” 四大核心理念），經過多年的耕耘，未來逐步將在所有新開發的項目推行這套體系。房企領頭羊都在積極布局裝配式建筑，未來裝配式建筑，將成為住宅地產的主戰場。

 

　　EPC（工程總承包）也將成為住宅建設新模式，各種新科技輪番上陣

 

　　根據奧維云網地產大數據住宅地產監測數據顯示，住宅建設采用EPC總承包，已經成為了當前的一種建設新模式。住宅建設EPC總承包的新開工建設面積 ，2021年將超過10.23%，而2021年完工的住宅建設面積，份額占比預計達到7.8%。

 

　　以實際項目為例，如西安大都會三期EPC總承包項目總建筑面積92796.10平方米，由中建八局西北公司承建。該項目位于西咸新區灃西新城永平路以南。在這個項目中，中建八局采用了兩項“黑科技”塔吊防碰撞系統和吊鉤可視化系統應用，確保工程建設的安全生產。

 

　　各地依舊繼續推進城市更新項目，老舊小區改造、棚戶區改造、城中村改造、政策性住房供應等工程建設項目將繼續成為住宅地產完工建設的主力

 

　　隨著國家城鎮化率的不斷提升，國家在棚戶區改造、老舊小區改造、城中村改造、異地扶貧遷移、城市更新單元、政策性住房供應等住宅居住屬性方面下了大力氣，民生保障水平不斷得到提升。

 

　　異地扶貧遷移的政策將隨著國家2021年2月25日在“全國脫貧攻堅總結”上宣布完成了“消除絕對貧困的艱巨任務”，從而即將退出住宅建設的主力；棚戶區改造也將進入尾聲，但老舊小區改造、城市更新單元建設等住宅居住屬性的項目，還將繼續成為住宅地產建設的主力。

 

　　以河北為例，河北省公布了2021年的住宅工程建設規劃，光棚戶區改造工程的住宅項目基本建成13.2萬套，新開工11萬套；在老舊小區改造方面，將改造老舊小區3057個。另外，將啟動203個城中村改造，改善人居環境，提升城市品位。

 

　　北京市則計劃2021年將更新改造300個老舊小區；

 

　　上海市計劃2021年將完成70萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋改造，實施1000萬平方米舊住房更新改造，加快推進城中村改造。

 

　　浙江省計劃2021年將改造提升老舊小區800個；

 

　　重慶市2021年將啟動30個城市老舊功能片區更新改造試點項目，實施832個老舊小區改造和2萬戶棚戶區改造；

 

　　山西省則計劃2021年內開工1866個老舊小區改造等。

 

　　而針對城市更新單元方面，我們對數據梳理發現，城市更新單元則重點集中在深圳、廣州、上海等一線城市，還有少部分的二線主力城市。如深圳的城市更新單元則以綜合整治、功能改變或者拆除重建為主，而廣州則以舊村（老舊小區改造）、舊廠和舊城重新改建為主。根據奧維云網地產大數據顯示，2021年的城市更新項目的完工面積將接近400萬平米，而住宅建筑完工面積將突破240萬平米，同比增長225.2%；2022年的城市更新項目住宅建筑完工面積歷史性的突破400萬平米。

 

　　另外，針對“大城市住房突出問題"，兩會報告確認將通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給。預計2-3年內，這些重點大城市的住宅完工項目，除了城市更新、老舊小區改造外，新的政策性住房和商品房的完工面積也將再上新臺階。如北京市計劃2021年要完成不少于300公頃商品房供地，建設籌集各類政策性住房5萬套。而貴州省方面，計劃2021年基本建成城鎮保障性安居工程3.75萬套。

 

　　2021年住宅地產華東完工規模一枝獨秀，二線城市是主力

 

　　根據奧維云網地產大數據多年工程數據的監測，基于2020年12月31日的數據統計維度，2021年二線城市將成為新一輪住宅完工的主戰場，完工規模份額占比達47.8%。預計2021年TOP20城市的完工面積將達到4.8億平米，占整體住宅完工規模的38.6%，武漢、成都、重慶領銜完工城市TOP3。